Så bestämmer banken hur mycket du får låna — så kan du påverka beslutet!

Bolånepanelen skrivs av fyra experter på bostads- och privatekonomi. Denna vecka reder Henrik Boström ut begreppet bolånekalkylen och redogör för hur den fungerar. 

Text nedan av Henrik Boström

Hur mycket du får låna till en bostad beräknas av bankens bolånekalkyl. Den avgör dels vilken summa du kan köpa bostad för, men också vilken kostnad som själva lånet för med sig. Men det finns några delar i kalkylen som kan uppfattas som strama – och i vissa fall ganska omoderna.

Men först och främst, vad är en bolånekalkyl? När du ska ansöka om bolån beräknar banken hur mycket du kan få låna. Detta görs genom att beräkna bostadens pris minus kontantinsatsen. Kontantinsatsen är de pengarna du själv går in med, och den summan behöver utgöra minst 15% av den totala kostnaden för bostaden. (1) Om du till exempel vill köpa en bostad för 1 000 000 kronor behöver du ha 150 000 kronor i kontantinsats, och du kan därmed ansöka om ett lån på 850 000 kronor.

Så fungerar bankens bolånekalkyl

För att få bolånet om 850 0000 kronor beviljat behöver banken se att du faktiskt kan betala tillbaka lånet. Det banken gör då är att se över din återbetalningsförmåga, och för att ta reda på den behöver de räkna ut lånets kostnad. Kostnaden för bolånet är individuell och består av tre faktorer: räntan, amorteringen och avgifter.

Räntan bestäms av banken, men den sätts ofta individuellt utifrån din personliga återbetalningsförmåga idag och din kredithistorik.

Amorteringen bestäms av hur stort lån du vill ta. Vill du låna 50-70% av bostadens värde måste du amortera minst 1% av det totala lånet per år. Vill du låna över 70% av bostadens värde behöver du amortera minst 2% av lånet per år. Och vill du låna mer än 4,5 gånger din årsinkomst före skatt ska du amortera ytterligare 1% av det totala lånet. (1)

Månadsavgifterna bestäms av bostadsrättsföreningen som du blir en del av genom ditt bostadsköp. Köper du ett hus vägs även driftskostnaderna för hemmet in och andra eventuella avgifter som uppkommer.

Hur bedömer banken den personliga återbetalningsförmågan?

Som jag förklarade tidigare bestäms räntan delvis av banken, men också utifrån din personliga återbetalningsförmåga och din kredithistorik. Och det finns flera orsaker till att ifrågasätta och utmana sättet det bedöms på.

Banken kikar på flera saker när de bedömer din återbetalningsförmåga. De gör en kalkyl som kallas KALP (kvar att leva på).

Där ser banken till din lön som behöver täcka dels månadskostnaden för ditt bolån (ränta, amorteringar och avgifter) men också skäliga hushållskostnader. En problematik med det här är att många banker utesluter kunder med andra anställningsformer än fast anställning. Dessutom tas det inte hänsyn till andra intäkter än själva månadslönen, så som ersättning för övertid, extra arbete eller om du har en sidoverksamhet utöver din anställning. Det är alltså inte självklart att hela din månadslön räknas med i kalkylen.

Andra faktorer som kan väga in när din ränta bestäms är ditt kreditbetyg och om du har andra skulder eller tidigare betalningsanmärkningar. Här tål det också att ifrågasättas. Bluestep-rapporten 2020 visar att var sjätte person haft perioder någon gång i livet då de tappat kontrollen över sin ekonomi.(2) Det kan handla om en sjukskrivning, en skilsmässa eller något annat oförutsägbart. Fler banker borde utmana sitt synsätt på kundens livslinje. Världen förändras och livet händer, som en modern bolånebank är det viktigt att se till
kunden i samtiden.

5 saker du kan göra för att påverka din bolånekalkyl

Planerar du att köpa bostad inom de närmsta åren? Då finns det några saker du kan göra för att förbättra dina möjligheter.

1. Betala av dina smålån

Om du vet med dig att ett bostadsköp ligger inom de närmsta åren så kan det vara en god idé att försöka betala av dina smålån – eller åtminstone undvika att uppta nya. Sätt ihop en budget och se efter om du kan sätta av lite extra till att betala tillbaka smålånen.

2. Förhandla upp din lön – eller välj en bank som ser till hela din inkomst

I bolånekalkyen ser banken till din månadslön. Många storbanker tar inte hänsyn till extra inkomster om du jobbar övertid eller extra. Välj en bank som kan anpassa sig efter dig.

3. Kolla upp och stärk ditt kreditbetyg

När du handlar på avbetalning och faktura begär många företag ut kreditupplysningar. Om det utförs många kreditupplysningar på dig kan det påverka ditt kreditvärde negativt. UC har en applikation där du enkelt kan kolla upp ditt kreditvärde och få tips och råd om hur du förstärker det.

4. Spara till kontantinsatsen

En högre kontantinsats ger generellt sett ett högre bolån. Ju mer du sparat, desto mer kan du köpa för. Skulle det inte räcka hela vägen så kan du välja en bank som kan erbjuda ett extra lån till kontantinsatsen.

Källa:
1. Konsumenternas.se
2. Bluestep-rapporten 2020, Jobbet, boendet och pengarna

Henrik Boström, Bluestep Bank

50 år, gift med tonårsbarn och hund. Bor i villa utanför Stockholm

Head of Brand and Communication på Bluestep Bank som är specialister på bolån.

– Mitt jobb handlar om att sätta sig in i och förstå människors vardag; drömmar och utmaningar, och bidra med begriplighet för en bransch som många uppfattar som krånglig och svår att förstå. Men ett bolån är ofta en förutsättning för att man ska kunna köpa en bostad eller refinansiera sin privatekonomi och därmed komma vidare med sin planer.

Tidigare erfarenheter inkluderar konsultjobb bland annat för olika fastighetsmäklare och IT-bolag.

OM BOLÅNEPANELEN

Bostadsaffären är för många den största affären man gör under ett liv. Ibland en affär som är med en ett helt vuxet liv. Oavsett om man köper ett boende för livet som går vidare i generationer eller är av åsikten att ombyte förnöjer och därmed byter boende emellanåt, så är bolån och bostadsekonomi alltid en central fråga för de flesta.

Vi lever i en omvärld som också är föränderlig och i en samtid där inte bara det nationella läget påverkar vår vardagsekonomi, utan där vår individuella ekonomi reagerar på olika sätt beroende på vad som händer i världen.

Bolånepanelen är ett unikt samarbete mellan bostadssajten Boneo.se och flertalet särskilt utvalda banker, där vi gemensamt försöker möta våra besökares frågor och funderingar kring bolån och bostadsekonomi.

Varje vecka uppdateras bolånepanelen med texter i aktuella ämnen skrivna av de experter vi knutit till oss i samarbetet. I nuläget skrivs bolånebloggen av privatekonomen Emma Persson, Länsförsäkringar, Henrik Boström, Head of Brand and communication på Bluestep Bank och Claudia Wörmann, boendeekonom på SBAB och Ingela Gabrielsson på Nordea. 

Har du en fråga till våra experter – maila oss på alexander.erwik@boneo.se